房地产公司的利息支出如何进行税前扣除

根据《会计准则第17号--借款费用》第四条规定企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本;其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。第五条规定，借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
1、资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出
2、借款费用已经发生；
3、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
因此，房地产开发公司所发生的利息是为建造不动产而发生的，建造周期较长，可直接归属于具体开发项目的应当资本化，不能直接归属于具体开发项目的可以费用化，直接计入当期损益。资本化时间应为借款费用已经发生，项目开始开发，实际支出已经发生，结束资本化的节点应为项目竣工。由于房地产项目借款比较特殊，一般是以项目开发为前提的借款，且有专门用途，还款节奏为项目销售进度，根据项目销售进度按比例还款，特别是项目开发贷款，银行会要求按住宅销售进度还款，当住宅销售比例达到70%时归还全部借款，现在房地产销售采用预售制，项目建设到主体阶段即可拿到预售证开始预售，待项目竣工前已经售罄，因此能计入财务费用的利息非常少，大部分利息计入到开发成本中。


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